Nicolás Valdez, Director de Inspección de Edificios Privados y Espacios Públicos de la Municipalidad de Villa Gesell

LOS CONTROLES PERIÓDICOS SON FUNDAMENTALES

El funcionario municipal se refirió al derrumbe en Miami “no fue un accidente” – dijo. Fue claro al hablar sobre la situación de las edificaciones del frente costero geselino y a las necesarias modificaciones que deben tener para optimizar su eficiencia las Ordenanzas que reglan los mecanismos de control, su periodicidad y la aplicación de las multas.

Miami, causas y consecuencias

“Uno en un principio siente congoja cuando ve que un ser humano sufre, más allá de los daños materiales que podemos ver, estamos presenciando el fallecimiento de personas, lesiones y otras cuestiones que son perfectamente evitables. Esto que en principio de califica como accidente no lo es porque para serlo tiene que cumplir estos requisitos: Se súbito, inesperado y violento. Y si bien lo que pasó cumple con algunos de esos preceptos, puedo haber sido evitado”

Las viejas ordenanzas

“Nosotros aplicamos en Villa Gesell la Ordenanza 1847 que es la de mantenimiento y conservación de frentes, fachadas y marquesinas. La Ordenanza tiene 19 años y necesita ser actualizada, que requiere un marco de aplicación en el que uno pueda hacer intervenir otras ordenanzas como la 961 que es de 1992. Hay un marco normativo que va desde el Código Civil hasta las ordenanzas locales, que hacen que nosotros vayamos aplicando de acuerdo a las necesidades que tenemos de  revisión, del interés que tiene el Municipio sobre determinadas propiedades, se le aplica una u otra pieza legal.

Las modificaciones

“En junio del año pasado, desde el Departamento Ejecutivo el Intendente elevó la propuesta de nuestra Dirección al Concejo Deliberante para modificar la Ordenanza 1847 y hasta la fecha no se ha tratado, ni tampoco otra que tiene que ver con la creación del Registro de Administradores de la Propiedad Horizontal. Esto tiene que ver con posiciones tomadas por algunos Concejales fundamentalmente de la oposición y también con algunas individualidades que hacen pensar que detrás de esas posiciones algunos intereses que no defienden, precisamente al ciudadano común que es el que pasa por debajo de esas construcciones”.

Las revisiones técnicas

“Un alerta en Gesell lo provocó el derrumbe de un balcón a pocos metros de donde está ubicada la oficina de Inspección, frente al mar y cerca de la zona de construcciones más antiguas Esta ubicación no es caprichosa ya que tiene que ver con la posibilidad de ejercer un mejor control de aquellos edificios que tienen una edad que superan el promedio de vida útil.

Lo que nosotros hacemos en un principio es notificar a los vecinos propietarios de la obligación que tienen de cumplir con la revisión técnica de su propiedad que se hace con un estudio de la condición de edificio, de los arreglos que hay que llevar a cabo y que se hace por un colegiado de la ingeniería o de la arquitectura y lleva su firma.  Esto se presenta en el Municipio. Luego, los inspectores de nuestra área verifican la situación y se va guiando al propietario para que obtenga el permiso de obra correspondiente para que lleven a cabo las obras exigidas”.

Cartelería y marquesinas

“También tenemos una división que se encarga del control de todo lo que es cartelería pública que hace a las marquesinas del centro que, de un tiempo a esta parte, habrán notado que hubo una disminución de los incidentes de este tenor y eso no es casual, sino que tiene que ver con un trabajo planificado que se está haciendo de verificación de estos carteles y notificación a los propietarios que deben retirarlos de la vía pública. En ese sentido hay que destacar la gran colaboración del sector comercial para llevar adelante este tipo de medida, porque todo lo que estamos haciendo a veces trae un trastorno porque se tiene que gastar un dinero para dejar todo en condiciones pero esto se entiende como no únicamente una cuestión estética. También de seguridad”.

Otras áreas

“También hay un área administrativa donde no solo se hace la lectura de estas cuestiones sino también recepción de las denuncias,  no solo del público en general, también de los inspectores que en sus vueltas preventivas, lo que van generando, es un padrón de elementos a estudiar que son de interés en diferentes edificios que nos permite llevar adelante un rango de prioridades que nos determine lo más urgente y lo necesario”.

Lo que es y lo que debería ser

“Con la Ordenanza vigente, el propietario debe presentar un informe anual, y si su edificio está bien, no tiene ninguna  reparación que llevar a cabo, por ejemplo, este año debe volver a presentarla con los gastos que eso significa. En estos casos que todo esté bien, pedimos que sea trianual, salvo que la Dirección interprete que hay motivos suficientes para volver a pedir  el informe técnico. Otra diferencia bastante significativa es el rango de multas que se aumenta lo actual, que va de un sueldo de categoría 11 a  diez sueldos, pasarían a cobrarse en mults y las llevaría hasta 3 millones de pesos de multa. Y si tiene carácter habilitante porque tenemos “poder de policía”, para habilitar el edificio para uso de viviendas multifamiliares o retirarles el permiso para que funcione de esa manera. Lo mismo sucede con el comercio. Cuando a uno le dan la aprobación de un plano, le están aprobando el uso de ese plano. En el momento en que se presenta ante el Municipio un plano de un edificio multifamiliar, me lo está habilitando para que tenga ese uso. Y así como lo habilita se la puede quitar, parcial o totalmente. En este caso mediante la aplicación de la 1847 que admite la clausura  a través de la 961 y de la 2050. Y de las normativas que se desprendan del nuevo Código de Ordenamiento Urbano recientemente sancionado”.

El enemigo externo

“Hay una incidencia muy marcada del factor climático en la necesidad del mantenimiento periódico y riguroso sobre estas propiedades. Un hormigón, en estado de servicio, tiene una vida útil de 40 a 50 años, eso si no pierde sus propiedades resistentes, su capa pasivante que es lo que lo mantiene en un  aspecto poco vibroscópico y no tan permeable, si no está sujeto a determinadas humedades. Pero, en lugares como el nuestro, la costa atlántica, el mar sur que tenemos enfrente y que es tan agresivo en cuanto a sus propiedades oxidantes tiene la particularidad demás que nos propone permanentemente una neblina de cloruro que es altamente corrosiva. Esta neblina, si hay un edificio con hierros a la vista, produce un efecto degradante que va carcomiendo el hierro hasta hacerlo desaparecer en algunos casos. Esto  es absolutamente prevenible en el tiempo que se puede llevar a cabo con una serie de controles”.

Ciudad joven, construcciones antiguas

“Hoy en día es absolutamente imprescindible que estos controles se puedan llevar a cabo porque en nuestro Distrito hay construcciones que tienen más de 80 años. Al ser una ciudad joven con construcciones antiguas, estas deben ser sometidas a estudios, controles y fundamentalmente a  mantenimientos. También tiene incidencia la resonancia, la frecuencia con que golpea el mar sobre la costa, sobre el continente. Genera vibraciones que son contenidas por  las construcciones que están emplazadas en esa zona. Todo esto produce un combo que, si uno no tiene la frecuencia y la constancia de mantenimiento de la propiedad, esta se irá degradando hasta que necesariamente deba ser inhabilitada”.

Zona complicada

“Desde la Avenida Buenos Aires hasta el Norte por la línea de la ribera y hasta la Avenida 4, que es el sector del caso histórico de los edificios multifamiliares, que son los primeros, los más viejos, tienen la vida útil, muchos de ellos, particularmente completa. Por eso deben ser sometidos a controles permanentes y rigurosos. Lo que tienen los edificios no son “problemas” son patologías,  que como en la medicina, son atacables, atendibles y se pueden mejorar. Ahora, hay algo que no puede ser mejorado y es la vida útil que tienen esas construcciones. Entonces este es un  sector con problemas. También en el sur hay propiedades muy añosas que deben ser atendidas”.

Una foto

“Hoy no tenemos ningún edificio con necesidad de clausura. Los que lo fueron ya han sido reparados.  Y tienen nuevamente su habilitación”.

Los contactos

“Nosotros estamos permanentemente en contacto con los Administradores de la Propiedad Horizontal a través de su Cámara,  también trabajamos con los diferentes actores que hacen a la administración de propiedades, como por ejemplo los inmobiliarios, los Colegios Profesionales, en este cado de la Ingeniería, la Arquitectura y la Agrimensura. A través de ellos vamos generando canales de información, a través de los medios y de las notificaciones que le dejamos a cada uno de los propietarios. Siempre está abierto el diálogo porque no buscamos la multa, lo que buscamos es la seguridad”.